2016年12月19日至12月25日杭州房地產市場情況分析


發布時間:2016-12-28



    一、市場綜述

          2016年12月19日至12月25日,本周主城區成交表現乏力,主要是余杭區的發力,余杭區本周新房簽約較前一周增加了265套。本周杭城總共簽約3586套(含臨安、淳安、建德、桐廬),比上周的3651套減少65套,分別為601套、591套、433套、471套、558套、509套、423套。其中主城區七天簽約分別為214套、222套、160套、185套、160套、161套和153套,共計1255套,比上周的1517套,減少262套;余杭區七天簽約分別為125套、159套、160套、133套、131套、106套和96套,共910套,比上周645套增加265套。蕭山區七天簽約分別為90套、51套、45套、37套、42套、86套和49套,共計400套,比上周487套減少87套;大江東七天簽約分別為24套、44套、7套、24套、15套、7套和50套,共計171套,比上周的137套增加34套;富陽七天簽約量分別為25套、43套、20套、16套、126套、90套、20套,共計340套,比上周的191套增加149套;其它桐廬、建德、淳安、臨安等地成交510套,比上周的674套減少164套。
          與上周成交數據相比,主城區成交量環比減少17.27%,余杭區環比增加41.09%,蕭山區環比減少17.86%,大江東成交量環比增加24.82%,富陽成交量環比減增加78.01%。
          根據透明售房研究院統計,本周市區二手房共簽約1917套,七天簽約量分別為310套、331套、288套、290套、268套、222套和208套,比上周的1831套增加86套,環比增加4.70%。

     

    二、存量情況

          庫存方面,截至12月26日24時,市區新建住宅可售51104套,其中,主城區、余杭區、蕭山區新建住宅可售套數分別為15941套、20496套和11044套;富陽區可售住宅2378套,大江東可售住宅1245套。四縣市住宅可售16179套。市區非住宅可售7547881平方米,其中主城區、余杭區、蕭山區非住宅可售分別為4463717平方米、1368062平方米、1114188平方米;富陽區非住宅500054平方米、大江東非住宅可售101857平方米;四縣市非住宅可售933143平方米。

     

    三、杭州新房成交排名

          從個盤來看,本周市區共有5個項目簽約套數超過100套,與上周一致。其中簽約套數最多的為位于富陽區的迎賓廣場,共簽約181套商鋪,簽約均價19800元/平方米;位于拱墅區的綠城運河郡占據第二位,簽約房源均以酒店式公寓為主,共簽約174套。
          杭城具體成交排名如下表:

     

     

          余杭區排名第一的是旭輝時代城,成交124套,成交均價約10568元/平米。旭輝時代城加推二期高層七號樓,建筑面積85、89方。
          濱江旭輝萬家之星成交112套,排名第二,成交均價約19887元/平米。
          華元歡樂城成交82套,排名第三,成交均價約11154元/平米。         
          具體成交排名見下表:

     

     

    四、土地市場

          12月26日,2016年杭州市區土地收官戰打響,16宗地塊順利成交,吸金284億元,為歷史上單日土地成交最高值,平均溢價率50.6%。至此,2016年度杭州九區土地市場正式落下帷幕,全年土地出讓金1624.1億元,創年度出讓金歷史新高。
          從這次拍賣來看,產生了歷史第二高樓面價的景芳地塊,如果按照純宅地計算,43288元/㎡應該是最高紀錄;另外,外來房企進杭的速度并未減退,反而有加速的態勢。從這個角度看,土地市場的熱度整體而言并未下降。
          其中七宗宅地(含商住)的情況如下:
          廣受關注的景芳三堡單元地塊,被金隅與中鐵聯合體以總價729100萬元競得,樓面價43288元/㎡,溢價率72%;
          閩系也再度發力,世茂與廈門國貿聯合體以總價66.42億元競得彭埠單元R21-33地塊,樓面價36461元/㎡,溢價率89%;
          越秀在艮北核心區地塊上梅開二度,以總價62.55億元競得艮北新城商業核心區西地塊,樓面價25643元/㎡,溢價率65%;
          還有兩家未進杭的房企首次在余杭區域拿地:
          安徽置地以總價10億元競得臨平北北沙西路與荷禹路交匯西處地塊,樓面價5113元/平米,溢價率99%;
          金輝比較驚險,差一點達到需要現房銷售的120%的溢價率:以總價50703萬元競得該閑林賽陶地塊,樓面價8809元/平米,溢價率119.998%(未達到120%);
          另外有兩宗地零溢價拿地,此前廣受關注的報名難的蕭山科技城三宗商住地,以零溢價率被傳化以總價38.5億包攬,樓面價分別為3506元/㎡、3041元/㎡、3982元/㎡;
          另一宗總價117350萬元的留下單元XH1306-03地塊,樓面價26106元/㎡,被綠城以零溢價率競得。
          從今年1月份開始,央企國企一直是杭州土地市場的拿地主力。國有企業積極拿地的背后,有以下因素在推動:
          第一,國有企業對項目的考核相對寬松,拿到地后可以慢慢開發,可以用時間換空間,從而可以接受更高的溢價率。
          第二,資金成本低,尤其是在調控時期,國有企業優勢明顯。
          第三,土地儲備不足。
          第四,看好杭州城市發展
          隨著G20效應、亞運會預期、地鐵建設的加快、信息產業發展迅速,杭州城市發展前景較好,開發商對杭州未來的房價預期大幅提高。
          12月26日所有地塊成交情況見下表:

     

     

    五、資訊信息

    【行業資訊】
          1、國務院:12月19日,“十三五”國家戰略性新興產業發展規劃出臺。規劃提出,到2020年,戰略性新興產業增加值占GDP比重達到15%,形成新一代信息技術、高端制造、生物、綠色低碳、數字創意等5個產值規模10萬億元級的新支柱。
          2、發改委:同意杭州市城市軌道交通第三期建設規劃。杭州市城市軌道交通2025年線網由10條線組成,總長度約423.5公里。預測2025年,杭州市公共交通占全方式出行量比例為40%,軌道交通占公共交通出行量比例為30%。
          3、國土部:12月23日,國土資源部副部長王廣華在《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會上表示,對于溫州等地出現的少量住宅建設用地使用權到期問題的,可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理,即業主不需要提出續期申請,不需要繳費,可正常辦理交易和登記手續。
          4、國務院:12月23日,國務院發布了關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見。意見中提出,到2020年養老服務市場全面放開,養老服務和產品有效供給能力大幅提升,供給結構更加合理。
          5、北京市住建委:北京市住建委、北京市發改委等九部門近日聯合發出通知進一步規范房地產經紀行業管理。通知要求,禁止房地產經紀機構捆綁服務并收取費用;不得利用格式條款并借助技術手段強制交易。
          6、商務部:召開例行發布會表示,監管部門在密切關注近期在房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等領域出現的一些非理性對外投資的傾向,以及大額非主業投資、有限合伙企業對外投資、“母小子大”、“快設快出”等類型對外投資中存在的風險隱患。
     
    【企業動態】
          1、融創:12月20日,融創宣布,將以8.59億元總代價收購杭州金翰及金成房地產持有的杭州余杭區47號地塊、余杭區41號地塊以及余杭區英特學府共三個項目公司的34%股權。
          2、中國鐵建·保利像素:中國鐵建·保利像素舉辦“橙就平凡”主題活動回饋廣大業主、客戶,12月24日至25日圣誕節期間將為到訪者送上終極福利-和橙品鑒會,除和橙品鑒會,還可現場參與橙意拍賣會,享家電0元拍。
          3、華夏四季:12月24日上午9點,華夏進入杭州的首個樓盤,位于未來科技城板塊的華夏四季在西湖體育館迎來首次開盤,推出280套房源,吸引上千人參與搖號選房。精裝高層折后均價在22000元/平米左右,洋房折后價格則在28000-29000元/平米左右。
          4、恒大瀾悅帝景灣:12月24日-12月25日恒大瀾悅帝景灣舉辦圣誕狂歡趴,并有寫心愿卡片、到訪即送平安果、幸福打印機等諸多活動。
          5、中梁百悅城:12月25日開盤加推二期房源,主力戶型為90平大三房和121平層大四房,90平米通透3房2衛,均價7588元/㎡起,其中單價8999元/㎡以內的房源占比30%,單價9999元/㎡以內的房源占比80%,項目距離規劃的9號線新洲路站約700米。
          6、濱江江南之星:于12月24日加推二期房源,為2號樓89方毛坯洋房,9號樓89方、119方、127方毛坯高層,13號樓117方、124方、138方精裝洋房,共252套,毛坯高層均價25000元/㎡,精裝洋房均價32000元/㎡。

     

    六、相關建議

          12月21日,央行旗下的媒體金融時報報道:人民銀行將于2017年一季度評估時開始正式將金融機構“表外理財”納入廣義信貸范圍。
          從2014年初債牛開始,2014年下半年股牛開始,2015年底房地產牛開始,里面都有表外業務晃動的身影。今年房地產市場一度火熱,理財資金的“貢獻”不小。比如,近年來地王不斷,也是因外表外業務通過信托產品、資管計劃、地產基金等進入這些地王項目標,而這些背后就是銀行理財資金。
          此次改革,將徹底改變當前銀行業表外理財無比龐大,以及極其不透明的狀況,將使得中國的貨幣政策、房地產調控政策、股市、債市都將產生影響。接下來銀行的放貸能力將受到制約,大量的表外信貸將使得銀行的資本充足率下降。這樣一來,今年年底開始的小錢荒,將會在明年持續,包括房地產企業等都將面臨資金的考驗。因此,公司更需要提前考慮運營現金流,提早采取策略謀劃。
          另一方面,26日杭州的出讓地價屢創新高,這一方面說明開發商仍看好杭州樓市的未來,而調控后仍然表現良好的成交給了他們最大的信心支撐。杭州樓市明年未必像今年這樣暴漲,但其穩定力肯定是可以的。換句話說,杭州樓市沒有大跌的基礎,公司運營重在籌劃,穩健為上。

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